Fast Eiendom – Generelt

Fast eiendom er grunnen og det som er varig knyttet til grunnen. En fysisk eller juridisk person kan eie én eller flere bestemte eiendommer.

I Norge skiller vi de enkelte eiendommer fra hverandre ved å dele dem inn i gårds- og bruksnummer. Eksempelvis kan en eiendommen benevnes som gnr. 10 bnr. 15 i Namsos kommune.

Et praktisk viktig spørsmål er hvor grensene mellom to eller flere eiendommer går. Mange tvister i Norge gjelder nettopp dette spørsmålet. Ofte vil svaret måtte bero på konkrete bevisvurderinger som må løses på bakgrunn av gamle dokumenter. Men det finnes også lovregler for fastslå grenser, blant annet grensen i vassdrag eller innsjø. Dette reguleres av vassdragsreguleringsloven.

Utgangspunktet i norsk rett er at eieren av en fast eiendom fritt kan råde over eiendommen både faktiske og rettslig. Eieren kan også nekte andre uvedkommende å utøve rådighet over eiendommen. Men det finnes visse unntak. For eksempel bestemmer friluftsloven at i «utmark kan enhver ferdes til fots hele året, når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet». Videre bestemmer naboloven at «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom». Det innebærer at hensynet til naboene medfører at en eier ikke lenger står like fritt som utgangspunktet om fri rådighet kunne tilsi. Disse reglene kan fravikes ved avtale. Videre finnes det i norsk rett en rekke andre regler som gjør inngrep i eiers frie rådighet, blant annet tilkommer petroleum som er undergitt privat eiendomsrett staten.

Eierens rådighet kan videre være begrenset ved avtale. Naboen kan ha fått rett til å bruke en gangsti over din eiendom. Dette kalles en bruksrett, og reglene om bruksrett reguleres av servituttloven. Hvis flere eier en eiendom sammen kan det hende eierne må tenke på de andre eierne ved utnyttelsen av eiendommen. Regler om dette finner vi i sameieloven.

Det er flere måter å erverve eiendom på etter norsk rett. Den praktisk viktigste måten er ved avtale, typisk et vanlig kjøp. En annen ervervsmåte er hevd. Hevdsloven bestemmer at den som har en fast eiendom som sin egen i 20 år, og er i god tro vinner eiendomsrett. Et typisk tilfelle vil være hvor et gjerde mellom to eiendommer er satt feil. Hvis begge parter tror eiendomsgrensen følger gjerdet vil den ene part kunne hevde eiendomsrett til eiendommen innenfor gjerdet hvis han var i god tro i 20 år.

Fast eiendom – Tvist

Privat eiendomsrett, og myndighetenes kontroll med denne, skaper et utall problemstillinger og tvister som beskjeftiger mange advokater.

Dette gjelder dels privatrettslige saker – nabotvister, bruksrettigheter, odelsrett, kjøp/salg, sameie, panterettigheter osv. – og offentligrettslige saker – konsesjon, boplikt, offentlig planlegging, tinglysing m.m.

Vi har omfattende erfaring med slike saker.

I flere sakstyper tilknyttet fast eiendom, er der muligheter for å få dekket advokatutgifter under klientens forsikringer.