Lurt av eiendomsselger — men kjøper fikk medhold i tingretten

Publisert: 04.09.13

En dom fra Bergen Tingrett av 22.08.2013 har blitt gjenstand for stor oppmerksomhet i Bergens Tidende og Aftenposten og deres øvrige samarbeidspartnere. Vi førte saken for kjøperen, som vant frem med at selgeren hadde opptrådt uredelig.

Saken var en klassisk tvist om avhending: Kjøper overtok eiendommen, oppdaget feil ved den som det ikke var opplyst om, og reklamerte. Selger avviste alle krav og saken endte i Bergen Tingrett, hvor vår part vant frem med sitt krav — begrunnet med at selger med vilje hadde fortiet feilene.

fukt og muggsopp

I kjøpstvister vil kjøper ofte mistenke at selger kjente til feilen, men unnlot å opplyse om den. Ekstra sterk blir denne mistanken når feilen er omfattende – som i vårt tilfelle: Utleieleiligheten i eneboligen var «pill råtten» og ubeboelig. Det var omfattende inntrengning av fukt gjennom grunnmur, det var feil ved ventilasjonen og en lekkasje. Feilene og symptomer på dem hadde dessuten vært der over tid. Og selger var ikke en uvitende «vanlig dødelig» — tvertimot var selger et eiendomsselskap med en erfaren byggmester i spissen.

Selger/byggmesteren hadde riktignok ikke bodd i utleieleiligheten selv. Men kunne han høres med en forklaring om at han aldri hadde undersøkt leiligheten, heller ikke før han fylte ut egenerklærings-skjemaet i forkant av salget?

En slik fremgangsmåte og en slik argumentasjon er risikabel. Avhendingsloven bestemmer nemlig at selger er ansvarlig for feil som han «måtte kjenne til». Dette betyr at selger kan holdes ansvarlig dersom årsaken til at han ikke visste om feilen, er at han ikke undersøkte – vi sier da at han har vært uaktsom. Om selger har vært uaktsom fordi han ikke hadde opplysningene, eller om han med vilje har holdt dem tilbake, er ikke avgjørende for ansvaret. Av den grunn er det vanlig at domstolene nøyer seg med å konstatere tilstrekkelig uaktsomhet og gir kjøper medhold på dette grunnlaget. Ofte skyldes dette mangel på avgjørende bevis for hva selger visste.

Dessuten gjelder det et særlig strengt krav til bevis hvis retten skal legge til grunn at selgeren har opptrådt så klanderverdig som i vår sak. Og retten vil ofte la være å si at selger har vært uærlig, siden dette ofte ikke er nødvendig for å begrunne sakens utfall.

Fukt og muggsopp

I forkant av denne saken hadde man til alt hell klart å spore opp en tidligere leieboer som bodde i leiligheten kort tid før kjøpers overtakelse. Leieboeren ga en grundig forklaring i saken. Han fortalte om omfattende fuktproblemer, som han flere ganger hadde tatt opp med selger. Videre fortalte han at selger hadde vært på besøk for å se på soppdannelsen med egne øyne. Som om ikke dette var ille nok, fortalte han også at selger hadde instruert leieboeren om å vaske og male over soppdannelsen og forholde seg taus hvis noen skulle stille spørsmål.

Retten vurderte leieboerens vitnemål som «…nyansert, detaljert og i det hele tatt svært troverdig» mens selgers partsforklaring ble avfeid som «…et forsøk på å unndra seg et eventuelt mangelsansvar i saken.»

Det spesielle med saken er at retten la til grunn at selger positivt visste om problemet, og at han forklarte seg uriktig. Karakteristikken av selgers vitneforklaring er også uvanlig klar.

Selger ble dømt til å betale et skjønnsmessig fastsatt prisavslag til kjøper, og selger må dessuten dekke mesteparten av kjøpers sakskostnader i tillegg til sine egne.

Et slikt nederlag svir selvsagt, men det skremmer nok få selgere fra å være uredelige. For hva er det egentlig selger risikerer? Avhendingsloven legger opp til at man som selger kun må betale prisavslag tilsvarende hva det ville koste å utbedre den aktuelle feilen, eller eventuelt differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Dette beløpet vil som regel tilsvare den gevinsten selger hadde ved å være uredelig. Den reelle risikoen er altså beskjeden i kroner og øre.

fukt og muggsopp

Etter at dommen falt har kjøper besluttet å politianmelde selger for bedrageri. Rent juridisk er saken opplagt. Selgers opptreden slik retten har funnet bevist, er et bedrageri etter straffeloven § 270. Selv om retten la til grunn at det er veldig stor sannsynlighet for at selger har handlet som beskrevet i dommen er det likevel et enda strengere beviskrav som gjelder i straffesaker. Dermed er det vanskelig å si noe sikkert om utfallet av en straffesak. Men det er i alle fall meget gode grunner for å anmelde.

Straffedommer mot uærlige selgere av fast eiendom er sjelden kost. Dette har nok vært med på å skape et inntrykk av at det er fritt frem å «prøve seg» ved salg av bolig. I praksis fungerer dette, sammen med domstolenes tilbakeholdenhet med å ilegge ansvar, som en «oppfordring» til selgere om å fortsette i samme spor. Det er kjøpers håp at en straffesak mot selgeren i denne saken blir en vekker i eiendomsmarkedet.

— Bengt Waldow