Kjøp og salg av bolig kan by på store og ubehagelige utfordringer. Som kjøper er man i utgangspunktet pålagt en plikt til å gjøre seg kjent med boligen man kjøper før man inngår en kjøpsavtale. Slik markedet for fast eiendom fungerer i praksis, er det praktisk talt umulig å leve opp til denne plikten. Man er derfor i stor grad prisgitt selgers opplysninger og selger er underlagt en streng opplysningsplikt.

Dersom selger holder tilbake, eller gir uriktige opplysninger. Eksempler på mangler kan være lekkasjer i tak og vegger, vannlekasjer, arealsvikt, feilkonstruksjoner, lovlighetsmangler, skadeyr og annet. Boliger kan også ha mangler, selv om man har inngått kjøpekontrakter hvor det står at boligen er solgt «som den er» e.l. Ved salg av ny bolig eller ved inngåelse av kontrakt om oppføring av ny bolig gjelder egne regler, men også i slike saker vil partenes avtalefrihet være begrenset av et forbrukervennlig lovverk.

Selger har som utgangspunkt en rett til å møte en reklamasjon med krav om retting, men dette er i praksis mest aktuelt der selger er en profesjonell part. Dersom det ikke oppnås enighet om slik retting. blir gjort gir lov om avhending av fast eiendom (1992) rett til erstatning, prisavslag, og i alvorlig tilfeller heving av kjøpet. Man har kun rett til å heve kjøpet dersom det foreligger vesentlig kontraktsbrudd. De aller fleste krever i slike tilfeller prisavslag, tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet. Erstatning kan både kreves alene eller sammen med andre krav. Uansett hva man krever er det viktig å overholde reklamasjonsfristen. Reklamasjonsfristen fremgår av avhendingslova § 4-19, som sier at reklamasjon må skje «innen rimelig tid» etter at kjøper har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Rettspraksis har de senere årene skjerpet inn kravene til kjøper og definert ”rimelig tid” som to til tre måneder. Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år etter at kjøper har overtatt boligen, med mindre selger har påtatt seg å stå ansvarlig for lengre tid. De strenge tidsfristene som kjøper må forholde seg til gjør at man bør kontakte advokat så snart man har mistanke om at noe er galt!

Det er vanlig at selgere av boliger tegner eierskifteforsikring for å sko seg mot krav som følge av mangler. Da må kjøper rette kravet sitt mot selgers forsikringsselskap, noe som kan være vanskeligere enn mot private parter, da forsikringsselskaper ofte har store ressurser og ekspertise på området. Det er ikke til å legge skjul på at eierskifteforsikringselskapenes taktikk kan oppfattes som uthaling og trenering. Et godt valg av advokat kan i slike tilfeller være avgjørende. Advokat bør engasjeres så tidlig som mulig, både for å unngå utløp av frister, som nevnt, men også fordi avhendingsloven kan være vanskelig å forstå. Som regel gjelder ikke eierskifteforsikringen dersom selger ikke har overholdt sin opplysningsplikt, men dette vil i så fall være selgers problem ved en eventuell regress – et etteroppgjør mellom selger og eierskifteselskap. Selv om selger har overholdt denne plikten er det viktig å huske på at selger kan være ansvarlig for skjulte mangler, som han selv ikke visste om, som soppskader, råte osv.

I de senere år har vi sett at flere og fler tvister om boligsalg havner i retten, til tross for ordningen med eierskifteforsikring. Advokatene i Judicium DA bistår både kjøpere og selgere i boligttvister. Vi bistår også selgere som blir gjenstand for slik regress. Har man innboforsikring vil denne ofte dekke advokatutgifter i henhold til vilkårene, da rettshjelpsforsikring ofte er inkludert i villa- og innboforsikringer. Selv om man har eierskifteforsikring tilråder vi bruk av egen advokat. Det er ikke gitt at du som selger har samme interesser som forsikringsselskapet i en rettsprosess.